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香港楼市交投趋冷 将迎“最坏时刻”

时间:2013-09-03 10:24:39    来源:陕西都市网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

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  去年底至今,香港政府的调控政策仍然持续降温楼市,一方面是成交量急速下滑,另一方面楼价已止升平稳,并有下滑的趋势。香港业内人士普遍的预期是,未来香港楼价可能下跌两到三成,目前仍还不能算是“最坏时刻”。

  不过也有分析人士指出,楼市即使转势向下调整,速度和幅度也会相当温和。有部分开发商预期香港政府后续会调整政策,而一些投行也仍给予香港本地开发商买入的评级。

  楼市调控见成效

  去年四季度至今,在香港政府推出多项“辣招”之后,香港楼市交易明显趋冷,房价也日趋平稳。到今年八月中旬,香港一手楼注册数突破5000宗,而去年在六月前就已超过这个水平。据美联物业资料研究部综合土地注册处资料显示,不包括一手公营房屋,截至8月20日,今年香港一手私楼注册量为5034宗,与去年同期相比,宗数大幅下跌近40.3%。与此同时数据显示,今年第二季度香港楼价同比仅上升1%,大幅低于一季度。

  而楼市交投的趋冷已明显冲击香港地产中介。香港地产中介美联集团半年报显示,其上半年业绩表现惨淡,亏损近8872万港元,去年同期为盈利1.473亿港元,业绩明显大幅下滑,其中香港住宅佣金减少幅度最大。此外,另一地产中介半年业绩也遭遇同样境遇,公开数据显示,香港中原地产业绩同比下跌25%。

  尽管成交量下滑明显,但楼价仍然相对坚挺,中原地产研究部指出,今年8月12日至18日中原城市领先指数CCL暂时止跌,在连跌两周后,按周上升0﹒41%,为七周以来最大升幅。不过这一情况可能会改变,有分析预期2014年香港楼价下跌幅度可能达到10%~15%,2015年可能再跌15%~20%。

  印花税遏制内地买家入市

  从阻击炒房客的实际效果看,香港政府的多项政策已起到明显作用。去年10月香港推出针对非香港永久居民的15%买家印花税,今年2月再推出双倍印花税,令外地投资者购买香港房产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。

  此前的数据显示,内地买家最高时曾占到香港新楼盘成交量的四成,不过最新的数据显示,内地投资者热情已明显退潮,香港中原地产数据显示,2013年第二季度,香港私人住宅市场,已知内地个人卖家比例,占宗数3.6%,占金额3.9%。与2012年第四季度的4.1%及5.5%相比,分别下跌0.5及1.6个百分点,反映内地业主惜售,倾向长期持有香港房产。第三季度的数据则显示香港私人住宅市场,已知内地个人买家比例,占宗数6.3%,占金额8.0%。比例较2012年第四季的10.9%及16.8%,分别下跌4.6及8.8个百分点,反映买家印花税成功遏制内地买家入市。

  香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出,实施买家印花税半年以来,成功遏制了内地买家入市,推低了内地买家比例。但同时亦令内地业主倾向长期持有香港房产,同时推低内地卖家比例。

  时隔一年再现负资产个案

  对于此前购房者来说更糟糕的情况是,炒房套利不成反而因此成为“负资产”。此前香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的调查结果显示,今年第二季度,负资产住宅按揭贷款宗数为27宗,截至6月底,负资产按揭贷款涉及的金额为1.11亿港元,其中无抵押约为200万港元。这也是时隔一年再次出现负资产个案。香港金管局表示,这次出现负资产个案,主要是涉及一些银行职员住屋按揭贷款。这类贷款的按揭成数一般较高,故此容易形成负资产。

  对此美联创办人及主席黄建业分析,目前楼市已经见顶,更多的购房人士由于借贷比率较高,有可能在今年底出现负资产情况。

  大规模出现负资产的情况曾在1997-2003年上演。不过有地产中介业内人士则指出不应过分担忧。中原按揭经纪董事总经理王美凤指出,目前借款人对于楼市按揭风险的防守力较高,置业性质差异也比较大,即使楼价下跌带来负资产,也不会是1997至2003年的情况。

  王美凤认为,目前按揭杠杆率低,平均按揭成数仅为55%,远低于2003年负资产高峰期时的65%。从这个平均数字看,楼价需下跌超过45%,负资产才会广泛出现,然而,1997年楼市与现时最大的不同之处,在于1997年投机性高、炒风普遍,确认人转售比例曾高达近10%;而目前投机成分几近消失,楼市以自住或长线投资者支持为主,这使得楼市即使转势向下调整,速度和幅度也会相当温和,不易出现大量炒家亏本离场引致楼价大跌的现象。

  楼市悲观情绪延续

  悲观的预期仍会持续,黄建业认为,“香港楼市会衰三年,楼价估计会跌两到三成。”黄建业指出,香港楼市最坏时期仍未来临,目前才刚开始转差,政府推出打击楼市的措施,导致楼价轻微下跌,但成交量大幅下滑,未来如果资金大幅流出或出现加息,香港楼市将进一步转坏。

  不过,香港业内人士普遍认为这次楼市调整不会重复1997-2003年楼市暴跌的情况。

  黄建业预计,这次调整时间会比较短,大概在三年左右,而出现大跌7成的机会比较小,除非出现大规模的资金撤离、加息。估计跌幅两到三成的可能性较大。目前仍存在许多积极因素,一是全球资金泛滥;二是香港开发商内地业务开展较好,可以获得现金流;三是整体借贷比率仍然低,不会有大规模负资产;四是股市持续波动,楼市仍然有一定吸引力。

  也有部分开发商预期港府后续会调整政策。嘉里建设总裁兼首席执行官黄小抗在中期业绩发布会表示,对香港未来的楼市抱着审慎乐观态度,相信刚性需求仍然存在,未来供求能够渐趋平稳。香港政府应已听到各方对“辣招”的意见,相信政府会作出调整及跟进。

  实际上,从大行对香港本地地产公司的评级看,亦未太过悲观。高盛近期的评级报告显示,将新鸿基地产盈利预期下调7.7%-4.2%,目标价由148.3港元微降至148港元,但仍维持其“买入”评级,理由在于随着资产周转稳步复苏,加上推出更多项目,有助提升新鸿基的账面获利及缩小其资产净值折让。

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