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瑞威资本:存量资产时代,主动管理将成为核心竞争力

时间:2018-01-03 14:37:26    来源:陕西都市网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

(本文原标题:瑞威资本刘春雷:存量资产时代,主动管理将成为核心竞争力)瑞威资本导语:2017年的中国房地产市场注定是不平凡的一年。伴随着中国经济进入新常态,国内不动产行业也迈入了下半场。在即将到来的2018年,《中国房地产金融》持续关注行业动态,深入报道行业的最新资讯,专访行业内的优秀企业。探寻2018年,地产大资管的崛起与房地产基金的重要契机。 

自2017年以来,调控和去杠杆成为了房地产行业政策的主旋律。在这样的背景之下,不仅是房地产行业受到影响,房企们也纷纷探索应对之策——转型或加速扩张,与此同时房地产金融行业亦受到波及,寻找地产“白银时代”的发展之道。 

据数据显示,每年房地产行业的投资规模达到十万亿元,若按照整个行业的平均杠杆率(40%)来计算,每年房企的融资需求也达到四万亿元。其中,除了传统的银行和信托等融资渠道之外,私募地产基金是重要的部分之一。

“当前,面临行业愈发分化的环境下,央企、上市公司、排名前50的房企,他们的融资渠道比较多样、融资成本也比较低,但对于实力有限的中小房企来说,在市场竞争中优势小,经营整合能力也需要加强,我们彼此有合作的空间。”瑞威资本项目开发二部总经理刘春雷对《中国房地产金融》表示,在行业发生变化的大背景下,地产基金的应对之道在于输出资金之外的多元化管理服务。 

存量市场是专注方向

调控和去杠杆的影响之一,是行业集中度的提升。 

根据克而瑞的数据显示,2017年前11个月,碧桂园销售金额达到了5347.7亿元,恒大和万科紧随其后,分别为4703.4亿元和4685.6亿元,预计今年全年“碧万恒”均将突破五千亿元。另外,今年TOP50房企的门槛预计将达400亿元,远超过去年的310亿元。 

有业内人士表示,房地产未来两年竞争将更激烈,利润越来越低、兼并越来越快,但存活下来的房企,将在5年之后有机会获得20%的超额利润率。 

“整个行业将面临一轮洗牌,包括资金、土地在内的各种资源,目前越来越向排名靠前的房企集中。”刘春雷说道,“增量市场在不断向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中,中小房企的机会则越来越少,很多中小房企面临着做完手头的项目之后就没有项目可做的情况。” 

他同时表示,此轮调控主要针对一线和强二线城市,出发点是让房价的增长在一定程度上趋于合理。“现在还有一个特点——都市圈,比如一小时经济圈、半小时经济圈,在都市圈能辐射到的小城市,也有房价的溢出效应。” 

进入行业整合期后,各个市场参与者有不同的应对之道。 

对于房地产开发企业来说,或是加速扩张规模,比如TOP50房企纷纷提出千亿目标;或是转型,比如进入长租公寓等存量业态;更或是退出。而对于私募地产基金来说,强化主动管理和调整项目布局则是应对策略。 

瑞威资本审时度势、提前预判,在未来一段时期,仍然把重点放在存量市场投资与收购上,这与住建部发布的2018年房地产市场部署不谋而合。 

“目前,我们做了一些投资方向的调整,比较大的精力会在存量市场上,或者说‘非住宅’项目上。在三年之前,我们就充分预判到了这个趋势,所以开始做了一些存量物业和商业物业的投资和收购。”刘春雷说,“另一方面,我们不只是投资金,还有大量的资源导入和管理输出,包括价值的挖掘和提升、以及后端的许多工作。” 

中防万宝城:主动管理是成功之匙

中防万宝城项目是瑞威资本基于上述的商业逻辑和自身优势,所打造的一个成功项目。 

2015年11月,瑞威资本签署了投资协议,携手福建中防联博投资发展有限公司共同开发福州中防万宝城项目。2017年11月万宝城正式开业,建筑面积近20万平方,商业面积近12万平方,内有1500个停车位,包含了商业、地下城市街道、地铁、车库、人防等多种业态。 

据悉,中防万宝城占据了周边五大商业综合体的交通枢纽位置,但项目早期的融资进行得并不顺利,原因就在于项目在地下,涉及人防工程、城市规划等方面的复杂性。然而,通过为期一年的研判之后,瑞威资本决定参与其中,原因就是对项目的价值判断和信心。 

“(万宝城项目)位于核心区域,坐拥周边五大商业综合体,未来会有很好的成长性。其次,虽是地下商业,但是整个商圈的交通枢纽,占据周边繁华商圈车流、人流的核心位置。”刘春雷说道。 

他同时表示,正是因为万宝城的交通枢纽位置,周边的五大商圈主动联系,想打通地下布局。“因为他们都有地下商业,如果不跟我们连在一块,人流和车流就会被截住,地下商业就没法存活。这打破了我们投资之前的僵局,其实也是我们投资时的判断。” 

除此之外,政策的支持也是瑞威资本参与本项目的重要原因之一。 

瑞威资本总裁、CEO朱平在近期表示,目前房地产业进入存量时代,地产基金扮演的不只是资金地输出,未来将更多地参与主动管理、更多地投入到股权投资和商业并购项目中,“地产运营能力将成为地产基金发展的关键。” 

瑞威资本的主动管理能力,在此次万宝城项目中也有所体现,刘春雷表示,瑞威资本在进入项目之后,发现商业规划和设计虽没无硬伤,但却有可以调整和优化的空间。 

“我们介入之后,调整了项目的产品,包括商铺的业态分布、店铺的分割等。帮助梳理了整个的组织结构,包括人力资源的导入、销售人员的调整、高管的引入、产品线的优化等等。”刘春雷说。 

截止2017年10月,项目的销售总额近30亿,项目招商总面积达商业总面积的80%以上。瑞威资本在10月份顺利实现退出,在投资收益和项目运营上均取得成功。 

基于行业进入存量市场的商业判断、对于商业地产项目前景的价值选择、以及自身所具有的主动管理能力,瑞威资本正在变化的环境中,走出一条可行的发展之路。

 

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